Oorzaken

De reële huizenprijzen zijn ongeveer verdrievoudigd ten opzichte van 1990. Hoe kan dit?

Toegenomen leenruimte
In tegenstelling tot wat veel mensen denken, is het opgelopen huizentekort niet de voornaamste oorzaak van de verdrievoudiging van de huizenprijzen (t.o.v. 1990). Zie figuur 1: hierin staan de reële huizenprijzen en het huizentekort sinds 1945. De huizenprijzen hangen meer samen met de leenruimte van de kopers dan met het woningtekort. En die leenruimte is de afgelopen decennia sterk toegenomen. De huizenprijzen stegen gewoon mee met de budgetten van huishoudens, zoals te zien in figuur 2. In een context van schaarste en een huizenaanbod dat nauwelijks reageert op prijsveranderingen, blijft men elkaar overbieden. De extra leenruimte bleek vooral een sigaar uit eigen doos: het heeft huizen niet betaalbaarder gemaakt en huishoudens wel opgezadeld met enorme schulden en bijbehorende risico’s. Schulden en huizenprijzen versterken elkaar wederzijds en bewegen samen in opgaande en neergaande spiralen. Deze dynamiek wordt door sommige economen de ‘Housing-Finance Feedback Cycle’ genoemd. Het is een daadwerkelijke ‘feedback cycle’ omdat stijgende huizenprijzen ook het maken van schulden stimuleert: de gestegen waarde van de huizen stelt banken in staat om meer krediet te creëren.



Figuur 1: Beperkte relevantie huizentekort voor prijsstijgingen

Figuur 1: Reële huizenprijsindex en woningtekort (1945 -2019). Bron: De Nederlandsche Bank, 2020.

Figuur 2: Huizenprijzen hangen samen met de leenruimte van huishoudens

Figuur 2: Prijsindex koopwoningen versus maximale leenruimte (1995=100). Bron: De Nederlandsche Bank, 2020.

Waar doen we het voor?
Als de hoge schulden huishoudens en de gehele economie kwetsbaar maken en de jongere generatie de markt uit prijst, waarom blazen we dan toch die huizenprijzen op met schuld? Gek genoeg is het zeer sterke verband tussen schulden en huizenprijzen lange tijd door bijna iedereen genegeerd. Veel partijen, zoals de banken en huizenbezitters, hadden hier dan ook belang bij. Ook ideologisch wensdenken speelde een prominente rol in woningmarkt ‘beleid’: niet de betaalbaarheid stond voorop, maar het verhogen van het percentage huizenbezitters. En dat grote bedrag betalen voor een huis, waar doen we dat precies voor? 80% van de naoorlogse prijsstijging van de huizenprijzen komt door de gestegen waarde van de grond. Niet de huizen zelf, maar de grond eronder stijgt hard in waarde. En tot slot, een huis koopt men niet alleen om in te wonen; huizen vervullen een grote rol als financieel product voor zowel huishoudens als banken, beleggers en investeerders.

Perspectieven voor oplossingen
Zoals in figuur 3 is samengevat door het Centraal Planbureau: behalve natuurlijk het huizenaanbod, bepalen veel meer factoren de prijs van een huis. Natuurlijk moet er meer gebouwd worden, maar er moet veel meer gebeuren. Minder schulden leiden tot lagere prijzen, als gelijktijdig ook voorkomen wordt dat beleggers niet in het gat springen en alles opkopen wat boven de leennorm ligt. Hoe gaan we die transitie maken? Via de aanbodkant van krediet kan men ook zorgen voor minder schuld. Het gaat hier om hervormingen van de bankensector. Ook speculatie kan worden tegengegaan met belasting op de vermogensstijgingen bij verkoop. Dit kan in de vorm van een belasting op de waardestijging van de grond, op het moment van verkoop. Ook een jaarlijkse variant van grondbelasting (in plaats van de gemeentelijke OZB) kan een bijdrage leveren. Er is heel veel mogelijk. Helpt u mee op ons platform om tot een goed plan te komen?

Figuur 3: Werking van de woningmarkt

Figuur 3: De werking van de Nederlandse woningmarkt. Bron: Het Centraal Planbureau, 2020.